Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости

Цель исследования. Показать методологическую ошибку расчета рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, снижение темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения.

1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г.

4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», приказ МЭР России № 299 от 20.05.2015 г.

5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г.

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.

8. Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226.

9. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г.

10. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.

11. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. No.6 (177).

12. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. // Имущественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48.

13. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей //Труды научного центра «Экопрогноз». вып. 1. РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996. С. 29–38. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=14.

14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. – 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www. cal.su/show_art.php?id=5.

15. Власов А.Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.

16. Власов А.Д. Доклад. Практика применения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103

17. Публичная кадастровая карта Росреестра. URL: www.maps.rosreestr.ru.

18. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO.

19. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления: учебник. М : ГУЗ, 2014. 452 с.

20. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. 2-е изд., пере-раб. и доп. М.: Финансы и статиcтика, 2008. 860.

21. Коростелев С.П. Кадастровая оценка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/ articles/2016-1_korostelev.pdf.

22. Власов А.Д., Жарников В.Б. О рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участка. Вестник СГУГиТ. 2017. Том 33. № 3. С. 147–160.