Модель выделения доли земельной составляющей из оценки рыночной стоимости единых объектов недвижимости

Целью исследования является построение математической модели и соответствующей методики, позволяющей по имеющимся эмпирическим наблюдениям (рыночным данным), в сравнительном подходе, построить оценку рыночной стоимости единого объекта недвижимости и выделить в её составе долю стоимости, приходящуюся на земельный участок. Подобные задачи возникают из-за необходимости раздельного учета объектов налогообложения: земли и расположенного на ней недвижимого имущества. Актуальность исследования определяется введением института кадастровой оценки в Российской Федерации. Законодательство предусматривает периодичность кадастровой оценки в четыре года, в городах федерального значения может быть установлен срок очередной оценки – два года, по решению субъекта федерации. Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, методические рекомендации Росреестра по существу говорят об определении кадастровой стоимости как рыночной.
Материалы и методы. Рассматривается модель многомерного логарифмически нормального закона распределения. Такая модель является теоретической предпосылкой для построения мультипликативных моделей (т.е. аддитивных для логарифмов цен и некоторых ценообразующих факторов). Использованы данные из открытых российских интернет-ресурсов о продажах единых объектов недвижимости (домов) и свободных земельных участков в Ленинградской области, выставлявшихся на продажу в 2023 году. Объемы выборок по домам – 2759 записей, по свободным земельным участкам – 1023 записи. Авторами предложен метод оценки доли земельной составляющей в оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, опирающийся на мультипликативные модели рыночной стоимости.
Результаты. В работе наглядно показана причина по которой мультипликативная модель (линейная модель в логарифмах цен и некоторых факторов) дает лучшие результаты, чем мультипликативная. Показан способ построения таблиц кадастровой стоимости при изменяющихся значениях ценообразующих факторов.
Заключение. В работе показано, что доля земельной составляющей в оценке кадастровой стоимости не является константой, она в значительной степени зависит от значений ценообразующих факторов, в первую очередь таких, как площадь земельного участка, площадь находящихся на нем зданий и сооружений, местоположение объекта. Указанные три фактора могут составлять некоторую базовую кадастровую стоимость (определяемую как рыночная), которая может корректироваться с учетом индивидуальных особенностей объекта

1. Кузнецов Д., Мягков В. Земля — отдельно, здание – отдельно. Как решить задачу разверстки рыночной стоимости залогового объекта // Банковское кредитование. 2023. № 6(112).

2. Ласкин М.Б. Многомерное логарифмически нормальное распределение в оценке недвижимого имущества // Бизнес-информатика. 2020. Т. 14. № 2. С. 48–63. DOI: 10.17323/2587-814X.2020.2.48.63.

3. Ласкин М.Б. Нетрадиционные экономико-математические модели в задачах оценки недвижимого имущества. СПб: Донской издательский дом, 2022. 260 с.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ [Электрон. ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/.

5. Okoruwa, A. Ason «Regression analysis of property productivity index and value» The Free Library // The Appraisal Institute, Appraisal Journal, March 22, 2017. [Электрон. ресурс]. Режим доступа: https://www.thefreelibrary.com/Regression+analysis+of+property+productivity+index+and+value.-a0499598732.

6. Баринов Н.П. Применение регрессионного анализа в задачах индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. 2022. № 1(106). С. 34–46.

7. Методические указания о государственной кадастровой оценке», Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421) [Электрон. ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/.