Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Цель исследования. Обосновать рыночную стоимость освоенного земельного участка с  действующим бизнесом для целей налогообложения.

Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты. Сформулированы методологические основы расчета рыночной и кадастровой  стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов, как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого  объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной и  кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная  и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а  рыночная и кадастровая стоимость земельных участков в 2–10 раз занижается. Предложена  формула расчета инвестиционной прибыли предпринимателя для земельного участка.

Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости  кадастровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна  определяться как разность рыночной стоимости единого объекта недвижимости и  рыночной стоимости его улучшений (ОКС), используя в качестве объектов-аналогов  застроенные земельные участки. То есть, исключая из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость  застроенного земельного участка, как «не застроенного» п. 20, ФСО №7.

1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г.

4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», приказ МЭР России № 299 от 20.05.2015 г.

5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г.

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.

8. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

9. Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226.

10. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г.

11. Методические рекомендации по гос. кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утверждены Приказом МЭРТ РФ № 445 от 20.09.2010.

12. Власов А.Д. Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимы факторов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. 2017. № 6. С. 13– 21. URL: http://statecon.rea.ru/jour/article/view/1192.

13. Власов А.Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.

14. Власов А.Д. Доклад. Практика применения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103.

15. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд- во АН СССР, 1969. 122 с.

16. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.

17. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2016. № 6 (177).

18. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. Имущественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48.

19. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=5.

20. Публичная кадастровая карта Росреестра. URL: www.maps.rosreestr.ru.

21. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

22. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2008. 860 c.

23. Коростелев С.П. Кадастровая оценка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf.

24. Коэффициенты местоположения земельных участков по сельским населенным пунктам Новосибирской области. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=108.

25. Отчет № 171111 составлен 30.11.2017 «Оценка рыночной стоимости земельного участка 54:20:030701:1712». URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 171111.

26. Отчет № 1-КО/2016-01 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области по состоянию на 08.02.2016 г. (ООО «Группа комплексных решений»). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 1-КО/2016-01.

27. Отчет № 69/16 об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы по состоянию на 01.01.2016 (за исключением земельных участков) 01.01.2016 (за исключением земельных участков). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 69/16.

28. Отчет № 32-1-0121/2015 от 15.05.2015 «Об определении кадастровой стоимости помещений площадью менее 3 000 кв. м на территории Санкт-Петербурга». URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 32- 1-0121/2015.

29. Предложение ГБУ оценщиков субъектов РФ. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=116.

30. Ответ Экопрогноз Кемерово КУГИ. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=117.