Валерий Дмитриевич Крещенский, Аспирант, кафедра Информационных систем в экономике
Санкт-Петербург
Valery Dmitrievich Kreshchensky, Postgraduate student, Department of Information
Saint Petersburg
Дария Маратовна Шариева, Студентка бакалавриата, кафедра Информационных систем в экономике
Санкт-Петербург
Daria Maratovna Sharieva, Undergraduate student, Department of Information Systems in Economics
Saint Petersburg
Михаил Борисович Ласкин, Д.э.н., к.ф.-м.н., главный научный сотрудник
Санкт-Петербург
Mikhail Borisovich Laskin, Dr. Sci. (Economics), Chief Researcher
Saint Petersburg
Целью исследования является построение математической модели и соответствующей методики, позволяющей по имеющимся эмпирическим наблюдениям (рыночным данным), в сравнительном подходе, построить оценку рыночной стоимости единого объекта недвижимости и выделить в её составе долю стоимости, приходящуюся на земельный участок. Подобные задачи возникают из-за необходимости раздельного учета объектов налогообложения: земли и расположенного на ней недвижимого имущества. Актуальность исследования определяется введением института кадастровой оценки в Российской Федерации. Законодательство предусматривает периодичность кадастровой оценки в четыре года, в городах федерального значения может быть установлен срок очередной оценки – два года, по решению субъекта федерации. Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, методические рекомендации Росреестра по существу говорят об определении кадастровой стоимости как рыночной.Материалы и методы. Рассматривается модель многомерного логарифмически нормального закона распределения. Такая модель является теоретической предпосылкой для построения мультипликативных моделей (т.е. аддитивных для логарифмов цен и некоторых ценообразующих факторов). Использованы данные из открытых российских интернет-ресурсов о продажах единых объектов недвижимости (домов) и свободных земельных участков в Ленинградской области, выставлявшихся на продажу в 2023 году. Объемы выборок по домам – 2759 записей, по свободным земельным участкам – 1023 записи. Авторами предложен метод оценки доли земельной составляющей в оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, опирающийся на мультипликативные модели рыночной стоимости.Результаты. В работе наглядно показана причина по которой мультипликативная модель (линейная модель в логарифмах цен и некоторых факторов) дает лучшие результаты, чем мультипликативная. Показан способ построения таблиц кадастровой стоимости при изменяющихся значениях ценообразующих факторов.Заключение. В работе показано, что доля земельной составляющей в оценке кадастровой стоимости не является константой, она в значительной степени зависит от значений ценообразующих факторов, в первую очередь таких, как площадь земельного участка, площадь находящихся на нем зданий и сооружений, местоположение объекта. Указанные три фактора могут составлять некоторую базовую кадастровую стоимость (определяемую как рыночная), которая может корректироваться с учетом индивидуальных особенностей объекта
The objective of the study is to develop a mathematical model and corresponding methodology that allows, based on available empirical observations (market data), in a comparative approach, to create an assessment of the market value of a single real estate object and to allocate in its composition the share of the value attributable to the land plot. Such tasks arise due to the need for separate accounting of taxable objects: land and real estate located on it. The relevance of the study is determined by the introduction of the institute of cadastral valuation in the Russian Federation. The legislation provides for the frequency of cadastral valuation every four years, in cities of federal significance, the term of the next valuation can be set at two years, by decision of the subject of the federation. It should be noted that when determining the cadastral value by mass appraisal methods, the methodological recommendations of Rosreestr essentially speak of determining the cadastral value as a market value.Materials and methods. A model of a multivariate logarithmic normal distribution law is considered. Such a model is a theoretical prerequisite for developing multiplicative models (i.e. additive for the logarithms of prices and some price-forming factors). The data from open Russian Internet resources on sales of single real estate objects (houses) and vacant land plots in the Leningrad region, put up for sale in 2023, are used. The sample sizes for houses are 2759 records, for vacant land plots - 1023 records. The authors propose a method for estimating the share of the land component in the assessment of the market value of single real estate objects, based on multiplicative models of market value.Results. The paper clearly shows the reason why the multiplicative model (linear model in the logarithms of prices and some factors) gives better results than the multiplicative one. A method for creating cadastral value tables with changing values of price-forming factors is shown.Conclusion. The paper shows that the share of the land component in the assessment of the cadastral value is not a constant, it largely depends on the values of price-forming factors, primarily such as the area of the land plot, the area of the buildings and structures located on it, the location of the object. The three factors mentioned above can form a certain basic cadastral value (defined as market value), which can be adjusted taking into account the individual characteristics of the object
The authors declare that there are no conflicts of interest present.