Валентина Николаевна Бердникова – кандидат экономических наук, доцент кафедры технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью
Краснодар
Valentina N. Berdnikova – Cand. Sci. (Economics), Associate Professor of the Department of Technology, Organization, Economics of Construction and Real Estate Management
Krasnodar
В статье поднимается проблема отсутствия универсального адекватного метода достижения репрезентативности выборочной совокупности объектов недвижимости при моделировании их рыночной стоимости. В связи с этим целью работы является разработка методики, позволяющей на практике оценщикам создавать репрезентативную выборку объектов недвижимости для малоактивных рынков недвижимости в небольших городах и поселениях. На примере рынка земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилое строительство, нескольких городов Краснодарского края исследуются особенности обеспечения репрезентативности, выявляются возможности и ограничения инструментов формирования представительной выборки.
Материалы и методы. При подготовке статьи автором был изучен опыт формирования репрезентативных выборок, накопленный российскими и зарубежными учеными, подробно рассмотрены теоретические и практические подходы к анализу качества генеральной совокупности рыночных объектов недвижимости. Апробация предложенной в статье методики проведена на примере рынка недвижимости городов Краснодар, Горячий Ключ, Армавир с использованием картографических данных, информации со специализированных порталов рынка недвижимости и из единого государственного реестра прав. Для достижения цели были использованы теоретические методы (сравнительный анализ, синтез, обобщение, аналогии) и моделирование. Основным результатом работы является обоснованный метод радиальных кругов, который позволяет отбирать в выборочную совокупность такие объекты, которые по определенному существенному ценообразующему фактору в рассматриваемом населенном пункте структурно повторяют распределение всех объектов, зарегистрированных в едином государственном реестре недвижимости. Немаловажным является установление условий, при выполнении которых выборочная совокупность становится репрезентативной по ценообразующему фактору, связанному с локацией объекта. Отраженный в статье аналитический материал, этапы и методика отбора единиц в выборочную совокупность представляет большую ценность для исследователей в сфере недвижимости, аналитиков и экспертов, а также специалистов-практиков государственных бюджетных учреждений, занимающихся государственной кадастровой оценкой.
Заключение. Методика радиальных кругов в достижения репрезентативности выборочной совокупности может получить дальнейшее развитие и использоваться для других ценообразующих факторов при моделировании рыночной стоимости недвижимости.
The article describes the problem of the lack of a universal adequate method for achieving the representativeness of a sample of real estate objects when modeling their market value.
The purpose of the work is to develop a methodology for creating a representative sample of real estate objects. This method can be used by specialists when working with inactive real estate markets in small cities and settlements. On the example of the market of land plots for individual housing in several cities of the Krasnodar krai, the analysis of the features of ensuring representativeness is carried out. There are opportunities and limitations of various tools for forming a representative sample.
Materials and methods. When preparing the paper, the author studied the experience of forming representative samples accumulated by Russian and foreign scientists, considered in detail theoretical and practical approaches to analyzing the quality of the general set of market real estate objects. The methodology proposed in the article was tested on the example of the real estate market of the cities of Krasnodar, Goryachy Klyuch, Armavir. Тhe author used cartographic data, information from specialized portals of the real estate market and from the unified state register of rights. To achieve the objective, theoretical methods (comparative analysis, synthesis, generalization, analogy) and modelling were used.
The main result of the paper is a reasonable method of radial circles, which allows you to select high-quality objects in a sample. Such land plots according to a certain significant price-forming factor in the city under consideration structurally correspond to the plots registered in the unified state real estate register. It is important to establish the conditions under which the sample becomes representative of the pricing factor associated with the location of the object. Тhe analytical material, stages and methods of selecting units in the sample presented in the article are of interest for the real estate researchers, analysts and experts, practitioners of state budgetary institutions engaged in state cadastral valuation.
Conclusion. The method of radial circles can be further developed and used for other price-forming factors when modeling the market value of real estate.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.