Дмитрий Владимирович Дианов Д.э.н., профессор, профессор кафедры экономической безопасности, финансов и экономического анализа
Dr. Sci. (Economics), Professor, Professor of the Department of Economic Security, Finance and Economic Analysis
Павел Александрович Смелов К.э.н., доцент, директор Центра статистики и науки о данных
Cand. Sci. (Economics), Associate Professor, Director of Center of Statistics and Data science
Первичный рынок недвижимости является одним из самых молодых сегментов рыночной экономики в современной России. Если генезис современного вторичного рынка наблюдался еще в дореформенный период: носил форму бартерных отношений в части городского жилья, свободно осуществлялась купля-продажа дачных участков, мелкой загородной недвижимости, гаражных сооружений и т.д., то реальные рыночные отношения с соответствующим юридическим обрамлением в части прав собственности на первичном рынке стали возможны только со сменой экономической формации. Все участники быстро формирующегося рынка первичной недвижимости довольно быстро сориентировались по вопросам ценообразования, рыночной конъюнктуры, критериев полезности и многим другим параметрам, присущим данному сегменту рынка. Вместе с тем, решение вопросов управления хозяйственными процессами на первичном рынке недвижимости, включая сбалансированность возможностей продавцов и потребностей покупателей, регулирования ценообразования, адекватного информационного обеспечения всех управленческих звеньев, до сих пор носят проблемный характер и остаются открытыми.
Цель. Актуальность и общественная потребность в статистическом изучении первичного рынка недвижимости предопределили цель научной работы как уточнение сущности, содержания, границ и участников данного рынка в интересах совершенствования и развития статистической методологии.
Материалы и методы. Для выстраивание исследования и формирования адекватных выводов при написании научной статьи использован обширный материал теоретического, методологического и прикладного характера, авторами которого являются, как отечественные, так и зарубежные ученый в области статистики, менеджмента, инвестиций, маркетинга, а также технических наук. В работе использован широкий круг общенаучных методов познания, применение которых в совокупности позволило абстрагироваться от несущественных аспектов и взаимопогашающих друг друга факторов, не оказывающих в конечном итоге ощутимого влияния на состояние и динамику рынка первичной недвижимости – методы абстракции и идеализации; перейдя от общих закономерностей функционирования рынка недвижимости, сформировать частные выводы, касающиеся сегментов и даже объектов первичного рынка недвижимости как объекта статистического исследования – метод дедукции; постичь объект как единое целое и одновременно как взаимоувязанный механизм, представленный всеми его структурными составляющими – методы анализа и синтеза; провести сравнительный анализ объектов и обозначить возможные векторы развития исследуемого рынка – методы аналогии и мысленно-символического моделирования.
Результаты. Качественный анализ позволил определить место и значение первичного рынка недвижимости во всей системе многоукладного рыночного хозяйства; обозначить жизненные цикла объектов данного рынка и на их основе структурировать его; обозначить факторы развития первичного рынка недвижимости, количественная оценка влияния которых будет в последующем дана на основе применения регрессионного анализа; обобщить совокупность рисков, определяющих многообразную вариацию первичного рынка недвижимости.
Заключение. Развитие статистической методологии для изучения первичного рынка недвижимости может базироваться только на чётком понимании сущности и внутреннего содержания изучаемого объекта. При этом такой чувствительный к рыночной конъюнктуре и общей экономической ситуации в стране и каждом регионе рынок, манятся постоянно: у него не бывает стационарной точки. Поэтому необходим не только количественный анализ объекта на основе статистических методов, но и постоянный мониторинг всех экономических явлений, вносящих свой вклад в модификацию первичного рынка недвижимости.
The primary real estate market is one of the youngest segments of the market economy in modern Russia. If the genesis of the modern secondary market was observed in the pre-reform period: barter relations in terms of urban housing, the purchase and sale of suburban areas were freely carried out, small suburban real estate, garage buildings, etc., the real market relations with the relevant legal framework in terms of ownership rights in the primary market became possible only with the change of economic formation. All participants in the rapidly emerging primary real estate market quickly became familiar with pricing, market conditions, utility criteria and many other parameters inherent in this market segment. However, issues of managing business processes on the primary market of real estate, including a balance of opportunities for sellers and customer needs, pricing, adequate information support to all management levels, still are a problem and remain open.
Purpose. The relevance and social need for statistical study of the primary real estate market determined the purpose of scientific work as a clarification of the nature, content, boundaries and participants of the market in order to improve and develop statistical methodology.
Materials and methods. To make the research and form the adequate conclusions when writing a scientific paper, the extensive material of theoretical, methodological and applied nature was used, the authors of which are both domestic and foreign scientists in the field of statistics, management, investment, marketing and technical sciences. The paper uses a wide range of general scientific methods of knowledge, the use of which together allowed to abstract from the non-essential aspects and mutually reinforcing factors that do not ultimately have a tangible impact on the state and dynamics of the primary real estate market - methods of abstraction and idealization; moving from the general laws of the real estate market, to form private conclusions concerning the segments and even objects of the primary real estate market as an object of statistical research – the method of deduction; to comprehend the object as a whole and at the same time as an interconnected mechanism represented by all its structural components – methods of analysis and synthesis; to conduct a comparative analysis of objects and identify possible vectors of the market development – methods of analogy and mental-symbolic modeling.
Results. Qualitative analysis allowed to determine the place and importance of the primary real estate market in the entire system of multi-market economy; to identify the life cycle of the objects of the market and on their basis to structure it; to identify the factors of development of the primary real estate market, quantitative assessment of the impact of which will be subsequently given on the basis of regression analysis; to summarize the set of risks that determine the diverse variation of the primary real estate market. The development of statistical methodology for the study of the primary real estate market can be based only on a clear understanding of the nature and internal content of the studied object. At the same time, so sensitive to the market and general economic situation in the country and each region, the market is constantly changing: it does not have a stationary point. Therefore, it is necessary not only quantitative analysis of the object on the basis of statistical methods, but also continuous monitoring of all economic phenomena that contribute to the modification of the primary real estate market.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.