К.э.н., научный руководитель СНЦ «Экопрогноз», Краснообск
Cand. Sci. (Economics), scientific director
Цель исследования. Показать методологическую ошибку расчета рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, снижение темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения.
The purpose of the study. To prove the methodological error of the calculation of the market (cadastral) value of capital construction objects, as a result of a violation of the Federal law of the Russian Federation of 29.07.1998 No. 135-FZ “On valuation activities in the Russian Federation”, article 3, in determining the market value of the property. To show that the theory and practice of measuring the value of real estate is necessary to delimit the elements of the market value formation of reproducible and not reproducible factors single property. Materials and methods. The objectives of the article are: the rules of law in assessment activities; the results of the cadastral valuation of real estate in settlements of Russia; comparative analysis of the factors determining the market (cadastral) value of real estate. Results. Formulated the axiom about the market (cadastral) cost of the reproducible factors of a single property. It is shown that in the theory and practice of measurement in market (cadastral) value of real estate of Russia violated article 3 of the law 135-FZ of 29.07.1998. As a consequence, the market (cadastral) cost of the capital construction objects 2-5 times overestimated, and the market (cadastral) value of land in the 2-15 times underestimated. This is the basis of corruption, challenging the results of cadastral assessment of problems of formation of budgets of all levels, reduction in the rate of economic development of Russia. According to our results of the cadastral assessment of land plots of various categories of land in the regions of Russia there is a technology of determining the economic norms of rational use of real estate. Conclusion. Regardless of technology assessment of the property market value of reproducible improvements of the land may not exceed their replacement cost.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.